Full text: Wirtschaft und Gesellschaft - 2013 Heft 2 (2)

individuellen Bewertungen ergibt kein objektives Qualitätsmaß, da Einzel-
bewertungen ebenfalls Abweichungen von den Marktpreisen aufweisen.
Methoden zur Qualitätsbewertung sind u. a.:
• Stichprobenteilung zur Verifizierung eines Modells mit einer nicht für
die Modellentwicklung verwendeten Teilmenge;
• Tests zur horizontalen und vertikalen Ausgewogenheit durch Ver-
gleich im Raum bzw. im Preisband. Dazu werden verschiedene Mo-
delle zum Vergleich der tatsächlichen Marktwerte mit den ermittelten
Werten angewendet.27
Qualitativ hochwertige Daten bilden also die Basis jedes Massenbewer-
tungssystems. Innerhalb der wertbestimmenden Kategorien (Tabelle 1)
können die jeweiligen Geodaten herangezogen werden.
2.5 Internationaler Ausblick
In den USA sind in fast allen Staaten Liegenschafts-Massenbewer-
tungssysteme (mit marktnahen Ergebnissen) als Grundlage für eine
Grundsteuer eingeführt, die im Wesentlichen die Aufgaben der Kommu-
nen finanziert. Aus diesem Grund sind die Steuersätze relativ hoch (bis
7% vom Wert; in Kalifornien durch Referendum auf 1% begrenzt). Wohn-
immobilien werden alle 3-6 Jahre durch Vergleich mit benachbarten
Transaktionen mittels multipler Regressionsanalyse bewertet.28 Als Da-
tenbasis fungieren Transaktionsdaten und Angebotsdaten, die in Form
von Multiple Listing Services (MLS) aus Kooperationen von Immobilien-
maklern mit staatlichen Bewertungsorganen zur Verfügung stehen.
Russland hat im Rahmen von EU-Projekten in den letzten Jahren schritt-
weise ein Massenbewertungssystem auf der Basis des Katasters einge-
führt. Ganz ähnlich laufen derzeit diesbezügliche EU-Projekte in Serbien
und Ägypten.29
In den Niederlanden erfolgt die jährliche Verkehrswertermittlung auf
Basis der Daten über Transaktionspreise, Wohncharakteristika und Lage-
eigenschaften samt deren Zeitbezug. Im Einzelfall erfolgt die Feststellung
durch Gutachter der Kommunen. Die Erfahrungen in den Niederlanden
zeigen, dass die Zeitabhängigkeit der Liegenschaftspreise über Jahrzehn-
te gut durch ein hierarchisches Trendmodell (HTM) abbildbar ist.30
In Irland wurde 2009 die Einführung eines „Haus-Preis-Registers“ be-
schlossen. Mitte 2013 wird eine „ad-valorem“-Immobiliensteuer auf Basis
einer Selbstbemessung eingeführt.
In Slowenien wurde die Datenbasis für ein modernes Massenbewer-
tungssystem innerhalb weniger Jahre durch Kooperation von Staat und
Wirtschaft aufgebaut und wird laufend aktualisiert. Die Geodätische Admi-
nistration Sloweniens bewertet die Immobilien auf Basis eines Modells,
das in der Immobilienbewertungsverordnung veröffentlicht wurde.31
39. Jahrgang (2013), Heft 2 Wirtschaft und Gesellschaft
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