2.2 Anforderungen an ein Massenbewertungssystem An ein Immobilien-Massenbewertungssystem müssen folgende Anfor- derungen gestellt werden: • Es baut auf den Grundlagen der individuellen Bewertungsmethoden auf, unterscheidet sich aber aufgrund der spezifischen Aufgaben und Anwendungen von diesen. • Es muss marktnahe Ergebnisse liefern. • Sowohl die Prozesse als auch die Ergebnisse müssen nachvollzieh- bar (transparent) sein. • Aggregierte Ergebnisse sollen veröffentlicht werden. • Das System sollte eher mikroökonomisch aufgebaut sein. • Die Bewertung soll gesamthaft alle Immobilienobjekte erfassen; Aus- nahmen wie etwa Immobilien der Infrastruktur sollen nachgeordnet behandelt werden. • Der Bodenwert soll getrennt vom Gebäudewert ermittelt werden.17 • Sowohl die Datengrundlagen als auch das Modell der Massenbewer- tung sollen transparent und nicht zu kompliziert aufgebaut sein, damit auch Berufungen rasch und eindeutig erledigt werden können. 2.3 Methoden für die Massenbewertung Die Methoden der Massenbewertung ergänzen die Daten der Einzelbe- wertung mit demografischen und sozioökonomischen Daten, um mit sta- tistischen Verfahren automatisiert marktnahe Bewertungsergebnisse für eine größere Anzahl von Immobilien zu erhalten. Typische Anwendungsfälle sind Systeme zur Beleihungswertfeststel- lung für Hypothekarkredite oder auch zur Immobilienvermögensfeststel- lung für Besteuerung von Bestand, Transfer bzw. Wertzuwachs. Massenbewertungssysteme für Liegenschaften sind grundsätzlich da- tenintensiv und bestehen aus III. Akquisition, III. Aufbereitung und Analyse der Daten, III. Modellentwicklung (Spezifikation, Kalibrierung) und IV. Auswertung der Daten mittels des Modells. Üblich ist das „hedonische Immobilienpreismodell“ im Sinne der Kon- zepte von Lancaster (1966) und Rosen (1974), basierend auf statistischen Data-Mining-Prozessen, die auf dem funktionalen Zusammenhang zwi- schen Immobilienpreis P und dem Vektor von Merkmalen x1,…,xn beruhen, der u. a. durch Multiple Regressions-Analysen (MRA)18 ermittelt wird. Dafür gelten einschränkende Annahmen über die Einheitlichkeit des Marktes und der Homogenität des Gebietes.19 Die wertbestimmenden Einflussfaktoren werden dazu – ähnlich wie beim Markt- und Objektrating – in folgende Kriteriengruppen eingeteilt: 39. Jahrgang (2013), Heft 2 Wirtschaft und Gesellschaft 171